Giriş
Konut projelerinde gerek arsa sahipleri gerekse bağımsız bölüm alıcıları açısından en kritik süreçlerden biri, müteahhidin yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz yerine getirip getirmediğidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden ön ödemeli konut satışlarına kadar farklı hukuki zeminlerde yürüyen inşaat faaliyetlerinde, müteahhidin borçları ve inşaat teslim süreci hem sözleşme hukuku hem de tüketici hukuku açısından büyük önem taşır.
Bu yazıda, müteahhidin yükümlülükleri, teslim süreci, teslimde yaşanabilecek hukuki sorunlar ve alıcı/arsa sahibinin hakları detaylı şekilde incelenecektir.
Müteahhidin Hukuki Statüsü
Müteahhit, bir inşaat işini belli şartlar ve süre içinde yapmayı taahhüt eden kişidir. İnşaat hukukunda genellikle:
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahipleriyle,
- Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile bağımsız bölüm alıcılarıyla,
- Yüklenici sözleşmesi ile taşeron veya işverenlerle ilişkilenir.
Müteahhitin temel borcu, sözleşmeye uygun inşaatı tamamlayarak teslim etmektir.
Müteahhidin Başlıca Yükümlülükleri
1. İnşaatı Süresinde ve Sözleşmeye Uygun Olarak Tamamlama
Müteahhidin asli borcu, projeye ve ruhsata uygun şekilde inşaatı tamamlamaktır. Eksik, ayıplı veya gecikmiş teslim hukuki sorumluluk doğurur.
2. Kullanılan Malzemenin Kalitesi
Müteahhit, yapı malzemelerini TS/EN standartlarına uygun şekilde seçmeli; ruhsat ve teknik şartnamelere uygun malzeme kullanmalıdır. Alt kalite veya proje dışı ürünler kullanılması, “ayıplı ifa” sayılır.
3. Ruhsat ve Belgelerin Temini
- Yapı ruhsatı
- Yapı kullanma izni (iskan belgesi)
- Bağımsız bölüme ilişkin tapu devri
Bu belgelerin temini, teslim sürecinde müteahhidin yükümlülüğü altındadır.
4. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi
Müteahhit, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçiş işlemlerini arsa sahipleri veya alıcılara destek olarak gerçekleştirmelidir.
5. Zamanında Teslim
Sözleşmede yazılı teslim tarihi esas alınır. Aksi takdirde gecikme tazminatı, cezai şart ve sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelebilir.
İnşaat Teslim Süreci Nasıl İşler?
Teslim süreci, sözleşme türüne göre farklılık gösterebilir. Ancak genel hatlarıyla aşağıdaki aşamalardan oluşur:
1. Fiziki Teslim
Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra bağımsız bölüm alıcısına veya arsa sahibine anahtar teslimi yapılır.
- Teslim Tutanağı düzenlenmeli
- Bağımsız bölümdeki ayıplar varsa yazılmalı
- Taraflarca imzalanmalı
2. Tapu Devri
- Arsa sahipleri için, kat mülkiyeti tesisinden sonra tapular teslim edilir.
- Alıcılar için, konut satış sözleşmesi sonrası tapu devri yapılır.
3. Garanti Süresi Başlangıcı
Teslimle birlikte 5 yıllık ayıba karşı sorumluluk süresi başlar (TBK m. 474 ve 477).
Teslim Edilmeyen veya Eksik Teslim Edilen İnşaatlarda Haklar
1. Gecikme Durumu
Eğer teslim süresi geçmiş ve teslim yapılmamışsa, alıcının:
- Sözleşmeden dönme,
- Cezai şart talep etme,
- Gecikme tazminatı isteme,
- Alacak davası açma
hakları vardır.
2. Eksik veya Ayıplı Teslim
Teslim edilen bağımsız bölümde:
- Tesisatlar çalışmıyorsa,
- Malzeme sözleşmeye uygun değilse,
- Ruhsatla uyuşmayan imalat varsa,
bu durum “ayıplı ifa” anlamına gelir. Alıcının seçimlik hakları:
- Ayıbın giderilmesi
- Bedel indirimi
- Sözleşmeden dönme
- Zarar tazmini
(TBK m. 227)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Sorumluluğu
Bu sözleşmelerde arsa sahibi, arsa payını belirli bağımsız bölümler karşılığında müteahhide verir. Müteahhitin yükümlülükleri:
- Sözleşmedeki oranlara göre arsa payı devrini organize etmek
- Bağımsız bölümleri eksiksiz ve zamanında arsa sahibine teslim etmek
- Gecikme halinde arsa sahibine cezai şart ödemek
Arsa sahibi, teslim yapılmazsa tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Ön Ödemeli Konut Satışlarında Teslim Süreci
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereği:
- Teslim süresi azami 48 ay
- Sözleşmeler noter huzurunda yapılmalı
- Teslim yapılmazsa tüketicinin cayma ve zararını talep etme hakkı vardır
Yargıtay Kararları Işığında Müteahhit Sorumluluğu
- Yargıtay 15. HD: “Teslim edilmeyen bağımsız bölümler için müteahhidin cezai şart ödeme yükümlülüğü doğar.”
- Yargıtay 23. HD: “Ayıplı imalatın teslim tutanağına işlenmemiş olması, dava hakkını ortadan kaldırmaz.”
- Yargıtay 11. HD: “Sözleşmede yazılı teslim süresinden sapmalar müteahhidin sorumluluğunu doğurur, ekonomik gerekçeler mazur gösterilemez.”
Teslimde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Teslim tutanağı eksiksiz tutulmalı
- İskan belgesi alınmadan teslim yapılmamalı
- Tapu devirleri noter eşliğinde yapılmalı
- Eksik veya ayıplar yazılı olarak tespit edilmeli
- Tüm belgeler dosyalanmalı
Avukat Desteği Neden Önemlidir?
İnşaat teslim sürecinde yaşanabilecek hak kayıplarının önlenmesi için aşağıdaki adımlarda hukuki danışmanlık alınması önerilir:
- Sözleşme imzalanmadan önce metin incelenmesi
- Teslim süresi gecikmelerinde ihtarname gönderilmesi
- Ayıplı teslimde delil tespiti ve tazminat davası
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Müteahhide karşı cezai şart tahsili süreci
Sonuç
İnşaat projelerinde müteahhidin yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmesi, taraflar arasında güvenli bir hukuki ilişki kurulması açısından elzemdir. Teslim sürecinde yaşanan gecikmeler, ayıplı teslimler ve tapu problemleri, ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle hem sözleşme düzenleme aşamasında hem de teslim sürecinde profesyonel hukuki destek alınması, sürecin sağlıklı ve sorunsuz tamamlanması için şarttır.
Yanıt yok