Gayrimenkul mülkiyetinde tek bir kişiye ait olmayan, birden fazla kişinin pay sahibi olduğu taşınmazlara ilişkin düzenlemeler Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu kapsamında açık şekilde belirtilmiştir. Bu kapsamda karşımıza çıkan kavramlardan biri de ortak tapudur. Gerek miras yoluyla gerekse birlikte alım yoluyla elde edilen taşınmazlarda ortaya çıkan ortak mülkiyet ilişkisi, beraberinde hak sahipliği, tasarruf yetkisi ve en önemlisi payın bölüşülmesi gibi birçok hukuki sorunu gündeme getirir.
Bu yazıda, ortak tapu nedir, ortak mülkiyet nasıl kurulup sona erdirilir, ortaklar tapuyu nasıl bölüşebilir ve paydaşların hakları ile hukuki çözümleri nelerdir gibi sorular detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Ortak Tapu Nedir?
Ortak tapu, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına birlikte sahip olması anlamına gelir. Bu tür tapular, tapu sicilinde tüm paydaşların adı, soyadı ve sahip oldukları pay oranı belirtilerek kayıt altına alınır.
Ortak Tapunun Hukuki Dayanağı
Türk Medeni Kanunu (TMK) m.688 ve devamı hükümlerine göre, taşınmazlar üzerinde birden fazla kişi paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde malik olabilir.
Ortak Mülkiyet Türleri
1. Paylı Mülkiyet (Adi Ortaklık Şeklinde)
Her bir malik, taşınmazın belirli bir payına sahiptir. Bu paylar tapuda oran (%) olarak belirtilir.
Örnek:
3 kişi ortak tapu sahibidir. Tapuda:
- Ali %50,
- Ayşe %25,
- Mehmet %25 şeklinde kayıtlıdır.
2. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)
Pay oranları belli değildir. Mülkiyet, paydaşlar arasında bölünmemiş bir bütündür. Genellikle:
- Mirasla geçen taşınmazlarda
- Aile mallarında
karşımıza çıkar.
Tapu kaydında sadece “müştereken” ibaresi yer alır, oran belirtilmez.
Ortak Tapuda Tarafların Hakları Nelerdir?
Paylı Mülkiyette
| Hak | Açıklama |
|---|---|
| Kendi payını satabilir | Diğer paydaşların onayı gerekmez. |
| Pay oranında gelir elde eder | Kira geliri gibi haklar orana göre paylaşılır. |
| Kendi payını devredebilir | İstediği kişiye satış yapabilir. |
Elbirliği Mülkiyetinde
| Hak | Açıklama |
|---|---|
| Pay devri yapılamaz | Diğer mirasçıların izni olmadan satış mümkün değildir. |
| Kararlar oybirliğiyle alınır | Kiraya verme, satış, tasarruf işlemleri oybirliğiyle olur. |
| Taksim davası gerekebilir | Sona erdirme için mahkemeye başvurulması gerekir. |
Ortak Tapu Nasıl Bölüşülür?
Ortak tapu, çeşitli şekillerde fiilen veya hukuken bölüşülebilir.
1. Sözleşme Yoluyla Anlaşmalı Bölüşüm
Tüm paydaşlar kendi aralarında anlaşarak:
- Kendi paylarını belirleyebilir,
- Tapu müdürlüğüne başvurarak ayrı tapular oluşturabilir.
Not: Elbirliği mülkiyet varsa önce paylı mülkiyete geçiş yapılmalıdır.
2. Tapu Taksim Sözleşmesi İle Bölüşüm
Noterde düzenlenen bu sözleşmeyle, taşınmazın hangi bölümlerinin kime ait olacağı kararlaştırılır. Tapu siciline işlenerek her bir ortak adına ayrı bağımsız tapular çıkarılır.
3. Mahkeme Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Taraflar anlaşamıyorsa, herhangi bir ortak Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak taşınmazın:
- Fiilen taksimini (ayrıştırma)
- Satılarak bedelinin paylaşımını talep edebilir.
Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre şu kararlardan birini verir:
| Karar Türü | Açıklama |
|---|---|
| Aynen Taksim | Taşınmaz bölünebiliyorsa parseller ayrılarak her ortağa verilir. |
| Satış Yoluyla Paylaşım | Bölünemiyorsa taşınmaz satılır, bedeli hisselere göre paylaşılır. |
Ortak Tapulu Taşınmazlarda Sık Karşılaşılan Hukuki Sorunlar
1. Paydaşların Uyuşmazlıkları
Ortaklardan biri taşınmazı kiraya vermek, satmak ya da kullanmak isterken diğerleri buna karşı çıkabilir. Bu durumda genellikle:
- Kullanım hakkı kısıtlanır,
- Mülkiyetin değeri azalır,
- Hukuki dava kaçınılmaz olur.
2. Tapuda Pay Satışı
Bir paydaş, kendi payını üçüncü kişiye sattığında, diğer ortaklar ön alım (şufa) hakkı kullanabilir.
3. Mirasla Geçen Ortak Tapular
Mirastan kalan taşınmazlarda hissedarlar genellikle elbirliği mülkiyeti sahibi olurlar. Satış, kullanım ve bölüşüm için ya tüm mirasçıların onayı gerekir ya da mahkemeye başvurulmalıdır.
Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?
Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar:
- Bu satıştan haberdar olduktan sonra 3 ay içinde,
- Ve her hâlükârda 2 yıl içinde
ön alım davası açarak, satılan payı aynı bedelle devralma hakkına sahiptir.
Sık Sorulan Sorular
Ortak tapuda bir kişi diğerlerinin rızası olmadan evi satabilir mi?
Hayır. Sadece kendi payını satabilir. Tüm taşınmazın satışı için diğer paydaşların onayı gerekir.
Ortak tapu iptal ettirilebilir mi?
Ortaklık sona erdirilebilir ama tapu iptali için geçerli bir neden (örneğin muvazaa) olması gerekir.
Kendi payımı nasıl satabilirim?
Paylı mülkiyette doğrudan tapu dairesine başvurarak üçüncü kişiye satış yapılabilir. Ancak diğer paydaşların ön alım hakkı saklıdır.
Ortak tapu banka kredisi ile alınmışsa nasıl bölünür?
Kredi borcunun tamamının kapatılması gerekir. Aksi halde banka ipoteği nedeniyle tasarruf kısıtlanır.
Sonuç
Ortak tapu uygulamaları, gerek miras gerekse yatırım kaynaklı gayrimenkul işlemlerinde sıkça karşımıza çıkmaktadır. Ancak bu mülkiyet yapısı, zamanla ortaya çıkan kullanım, gelir paylaşımı ve satış gibi konularda ciddi anlaşmazlıklara neden olabilir.
Bu nedenle ortaklar arasında yazılı anlaşmalar yapılması, tapu işlemlerinin titizlikle yürütülmesi ve anlaşma sağlanamıyorsa hukuki yollara başvurulması büyük önem taşır. Ortak tapulu bir taşınmazda hak kaybı yaşamamak için mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan danışmanlık alınmalıdır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Yanıt yok