Kira Artış Oranı: Kiralarda Yasal Sınırlar ve Uygulama Esasları

Kira sözleşmeleri, kiracı ve ev sahibi arasındaki en yaygın sözleşme türlerinden biridir. Kira bedelleri genellikle sözleşmede belirtilen sürelerle yenilenir ve her yenileme döneminde kira artışı gündeme gelir. Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında uygulanacak kira zammının yasal olarak belirlenmiş üst sınırıdır. Bu makalede kira artış oranının nasıl belirlendiği, yasal sınırları, uygulama esasları ve kira artışında dikkat edilmesi gereken hususlar detaylı olarak ele alınacaktır.

Kira Artış Oranının Yasal Dayanağı

Türkiye’de kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu madde uyarınca, kira sözleşmelerinde uygulanacak kira artış oranı, belirli bir üst sınıra tabi tutulmuştur. Yasal sınır, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) yıllık ortalamasına göre belirlenir.

Kira Artış Oranının Belirlenmesi

Konut kira sözleşmelerinde, kira artış oranı bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Ticari kira sözleşmelerinde ise taraflar farklı bir oran üzerinde anlaşabilir, ancak anlaşma olmaması durumunda yine TÜFE oranı esas alınır.

Örneğin:

Bir önceki kira bedeli 5.000 TL ise ve TÜFE 12 aylık ortalaması %40 ise;

Yeni kira bedeli: 5.000 TL + (5.000 TL x %40) = 7.000 TL olacaktır.

Kira Artışının Uygulanacağı Dönem

Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenileme tarihinde (sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren) uygulanır. Kiracı ile ev sahibi arasında farklı bir uygulama tarihi kararlaştırılmamışsa, artış sözleşmenin yenilenme tarihinde yürürlüğe girer.

Tarafların Kira Artış Oranını Belirleme Serbestisi

Konut kiralarında yasal sınır aşılmamak kaydıyla taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilirler. Ticari kiralamalarda ise yasal üst sınır bulunmadığından, kira artış oranı sözleşmede serbestçe belirlenebilir.

Kira Artış Oranında İtiraz ve Uyuşmazlık Durumları

Kiracı veya ev sahibi, belirlenen kira artış oranı konusunda anlaşamazsa, taraflar kira tespit davası açabilir. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesi Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından gerçekleştirilir.

Kira Tespit Davası ve Kira Artış Oranı

Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa rayicine uygun olarak mahkemece belirlenmesini sağlar. Dava açmak için sözleşmenin yenileneceği tarihten en geç 30 gün önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Dava sonucunda mahkeme, TÜFE oranını ve piyasa rayicini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.

Kira Artış Oranının Hesaplanmasında Dikkat Edilecek Hususlar

• Kira artışı yapılırken TÜFE’nin yıllık ortalaması esas alınmalıdır.
• Kira artışı, sözleşmenin bitiş tarihinden sonra geçerli olacak şekilde yapılmalıdır.
• Kira artışı, yazılı olarak bildirilmelidir.
• Belirlenen yasal sınırlar aşılamaz, aşılırsa kiracı hukuki yollara başvurabilir.

Kira Artış Oranına Uyulmazsa Hukuki Sonuçlar Nelerdir?

Yasal sınırı aşan bir kira artışı uygulanırsa kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak fazla ödediği miktarı geri isteyebilir. Ayrıca, ev sahibinin kira artışında yasal sınırı aşması halinde, kiracı artışı kabul etmeyerek önceki dönem kira bedelini ödeme hakkına sahiptir.

Deprem ve Olağanüstü Durumlarda Kira Artışı

Son yıllarda Türkiye’de yaşanan deprem ve olağanüstü haller nedeniyle kira artış oranlarında özel düzenlemeler getirilmiştir. Devletin belirli dönemlerde uyguladığı geçici düzenlemeler kapsamında kira artışlarına sınırlama getirilebilir veya belirli bir süre için kira artışı dondurulabilir.

Kiracı ve Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Önemli Noktalar

• Kira sözleşmesinde açık bir oran belirlenmişse, bu oran yasal sınırı aşmadığı müddetçe geçerlidir.
• Taraflar kira artış oranını yazılı olarak belirleyip, imzalı belge haline getirmelidir.
• Taraflar arasında anlaşmazlık çıkması halinde, hukuki süreci doğru yönetmek için avukat yardımı alınabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira artış oranı nedir?
   Kira sözleşmesinin yenileme dönemlerinde uygulanacak kira zammının yasal üst sınırıdır.
2. Kira artış oranı nasıl belirlenir?
   TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenir.
3. Kira artışı ne zaman yapılır?
   Kira sözleşmesinin yenilendiği tarihte uygulanır.
4. Ticari kiralarda kira artış oranı serbestçe belirlenebilir mi?
   Evet, taraflar anlaşarak serbestçe belirleyebilir.
5. Yasal kira artış oranını aşmak mümkün mü?
   Konut kiralarında yasal sınır aşılırsa, kiracı bu artışa itiraz edebilir.
6. Kira artışında anlaşmazlık çıkarsa ne yapılmalı?
   Taraflar anlaşamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açılabilir.
7. Kira artış oranı yazılı mı olmalıdır?
   Evet, artış oranının yazılı olarak bildirilmesi gerekir.
8. Kira artış oranı uygulanmazsa ne olur?
   Kiracı yasal sınırın üzerindeki artışı ödemeyebilir veya mahkemeye başvurabilir.
9. Deprem gibi olağanüstü durumlarda kira artışında değişiklik olur mu?
   Evet, devlet olağanüstü durumlarda geçici sınırlama getirebilir.
10. Kiracı kira artış oranına itiraz edebilir mi?
    Evet, kiracı yasal sınırın üzerindeki kira artışına itiraz ederek dava açabilir.