Apartmanlarda huzurlu, güvenli ve düzenli yaşamın sürdürülmesi için yönetim faaliyetlerinin düzgün bir şekilde yürütülmesi önem taşımaktadır. Bu faaliyetlerin temelinde ise “Apartman Yönetim Planı” ve doğru yöntemlerle yapılan “Yönetici Seçimi” yer almaktadır. Apartman yönetim planı, apartman sakinlerinin ortak yaşam alanlarını nasıl kullanacağını, hangi kurallara uyacağını ve yönetimin hangi esaslarla gerçekleştirileceğini düzenler.
Apartman Yönetim Planı Nedir?
Apartman yönetim planı; kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanım şeklini, yönetimin nasıl gerçekleştirileceğini ve apartmanın genel düzenini belirleyen temel belgedir. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat malikleri arasında yapılan bir sözleşme niteliği taşır ve bağlayıcıdır.
Her apartmanın yönetim planı, tapu siciline işlenir ve böylece tüm maliklere ve sonradan taşınmazı satın alan kişilere karşı bağlayıcı hale gelir. Apartman sakinleri, yönetim planına aykırı hareket edemez ve ortak yaşam kurallarına uymakla yükümlüdür.
Apartman Yönetim Planı Neleri İçerir?
Yönetim planında genel olarak aşağıdaki hususlar düzenlenir:
- Ortak alanların kullanım şekli ve şartları,
- Ortak giderlerin belirlenmesi ve paylaşımı,
- Yönetim organlarının oluşturulması ve görevleri,
- Yönetici ve denetçilerin seçim yöntemi ve görev süreleri,
- Aidatların belirlenmesi ve ödeme şekilleri,
- Apartman genel kurulu toplantılarının düzenlenme usulü,
- İhtilafların çözüm yöntemleri.
Apartman Yönetim Planının Hazırlanması ve Değiştirilmesi
Yönetim planı, binanın ilk kurulumu sırasında müteahhit veya ilk malik tarafından hazırlanarak tapuya sunulur. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin 5’te 4 çoğunluğu gerekir. Değişiklik, genel kurul toplantısında alınacak kararla mümkün olur ve tapuya tescil ettirilir.
Yönetim planında değişiklik yapılması için mutlaka genel kurulda yeterli çoğunluk sağlanmalı ve alınan kararın yazılı hale getirilmesi gerekmektedir.
Yönetici Seçimi Nasıl Yapılır?
Apartmanlarda yöneticinin seçilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde düzenlenmiştir. Yönetici seçimi şu şekilde gerçekleştirilir:
- Kat maliklerinin katıldığı genel kurul toplantısında, çoğunluğun oylarıyla yönetici seçilir.
- Yönetici, apartman sakinleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan profesyonel bir yönetici de olabilir.
- Yönetici seçimi her yıl düzenlenen olağan genel kurul toplantısında yapılır. Ancak yönetim planında farklı bir süre öngörülmüşse bu süre esas alınır.
Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?
Apartman yöneticisinin görev ve sorumlulukları şunlardır:
- Ortak alanların bakım ve temizliğini sağlamak,
- Ortak giderleri belirlemek ve tahsil etmek,
- Apartmanın sigorta işlemlerini yapmak,
- Genel kurul kararlarını uygulamak,
- Defter ve kayıtları tutmak ve muhafaza etmek,
- Kat maliklerini ilgilendiren konularda gerekli bilgilendirmeleri yapmak,
- Apartmanın hukuki temsilini sağlamak ve gerektiğinde dava açmak.
Yönetici Seçilmezse Ne Olur?
Apartmanlarda yönetici seçilmesi zorunludur. Eğer genel kurulda yönetici seçilemezse veya hiç kimse bu görevi üstlenmezse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yönetici atanır.
Bu durumda atanan yönetici, apartmanın ihtiyaçlarına uygun şekilde yönetim faaliyetlerini yürütür ve görev süresi genellikle bir yıldır.
Apartman Yönetiminde Denetçi Seçimi
Kat malikleri, yöneticinin faaliyetlerini denetlemek üzere bir veya birden fazla denetçi seçebilir. Denetçinin görevleri arasında apartmanın gelir-gider hesaplarını incelemek ve denetim raporlarını genel kurula sunmak bulunmaktadır. Denetçi seçimi de yönetici seçimi gibi genel kurul tarafından yapılır.
Apartman Yönetim Planına Uyulmamasının Sonuçları
Yönetim planına aykırı davranan kat maliki veya kiracılar hakkında uyarı, ihtar ve gerekirse dava yoluyla yaptırım uygulanabilir. Yönetici, yönetim planına aykırılıkları takip etmek ve gerekli önlemleri almakla yükümlüdür.
Özellikle aidatlarını ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi yapılabilir ve hukuki süreç başlatılabilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
- Apartman yönetim planı nedir?
Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen temel belgedir. - Yönetim planı kim tarafından hazırlanır?
Genellikle inşaatı yapan müteahhit veya ilk malik tarafından hazırlanır. - Yönetim planı nasıl değiştirilir?
Kat maliklerinin 5’te 4 çoğunluğunun kararı ile değiştirilir ve tapuya işlenir. - Yönetici nasıl seçilir?
Kat malikleri genel kurulda oy çokluğu ile yönetici seçer. - Yönetici seçilmezse ne olur?
Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yönetici atanır. - Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?
Ortak alanların yönetimi, aidatların toplanması, genel kurul kararlarının uygulanması gibi görevleri vardır. - Apartman yöneticisi dışarıdan seçilebilir mi?
Evet, profesyonel yönetim şirketlerinden veya dışarıdan kişiler yönetici olarak atanabilir. - Apartman aidatları ödenmezse ne olur?
Yönetici, icra takibi yaparak aidatları tahsil edebilir. - Yönetim planına aykırılık nasıl giderilir?
Öncelikle uyarı yapılır, devamında hukuki yollara başvurulabilir. - Denetçi seçimi zorunlu mudur?
Kanunen zorunlu olmamakla birlikte denetçi seçilmesi faydalı ve yaygın bir uygulamadır.
Yanıt yok