📌 1. Ortak Alan Nedir?
📌 Ortak alanlar, bir apartman veya sitenin tüm kat maliklerinin ortak kullanımına açık olan bölgelerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre bu alanlar tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir ve bireysel olarak sahiplenilemez.
✔ Merdivenler, asansörler, otopark, bahçe, çatı, kapıcı dairesi gibi alanlar ortak alandır.
✔ Ortak alanların düzenlenmesi ve bakımı, tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır.
✔ Kat maliklerinden biri ortak alanı özel mülkiyetine alamaz veya tek başına değiştiremez.
🚨 Örnek: Apartman bahçesine sadece belirli bir dairenin çiçek ekerek sahiplenmesi hukuka aykırıdır.
📌 2. Ortak Alanların Kullanım Kuralları
📌 Ortak alanlar, tüm kat malikleri tarafından aşağıdaki kurallara uygun olarak kullanılmalıdır:
✔ Eşit kullanım hakkı: Hiçbir malik ortak alanları diğerlerinden fazla veya tek başına kullanamaz.
✔ Yönetim planına uyma zorunluluğu: Ortak alanların nasıl kullanılacağı yönetim planında belirlenir.
✔ Zarar vermeme yükümlülüğü: Hiçbir malik ortak alanlara zarar veremez veya kişisel mülk gibi kullanamaz.
✔ Diğer maliklerin hakkını ihlal etmeme: Gürültü, işgal ve kişisel kullanım yasaktır.
🚨 Örnek: Bir apartmanda, bir kat maliki merdiven boşluğuna özel eşyalarını koyamaz çünkü bu alan ortak kullanıma aittir.
📌 3. Ortak Alanların Hukuki Statüsü
📌 Ortak alanlarla ilgili kurallar şu hukuki çerçevede belirlenir:
✔ 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Ortak alanların kullanımı ve bakımına ilişkin hükümleri düzenler.
✔ Apartman Yönetim Planı: Apartmana özel ortak alan kullanım kurallarını belirler.
✔ Genel Hukuki Prensipler: Eşitlik ve zarar vermeme ilkesi uygulanır.
🚨 Örnek: Bir apartmanın yönetim planında otoparkın tüm dairelere eşit şekilde tahsis edileceği yazıyorsa, belirli bir kat malikinin diğerlerinden daha fazla yer talep etmesi mümkün değildir.
📌 4. Ortak Alanların Kullanımında Yaygın Sorunlar ve Çözümleri
📌 Ortak alanlarla ilgili en yaygın uyuşmazlıklar şunlardır:
| Sorun | Çözüm Yolu |
|---|---|
| Ortak alanların bireysel kullanımı (bahçe, otopark, merdiven vb.) | Yöneticiye başvurulmalı, çözüm sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılabilir. |
| Ortak alan giderlerine katılmama | Aidat borçları nedeniyle icra takibi başlatılabilir. |
| Gürültü ve diğer hak ihlalleri | Apartman yönetimi tarafından ihtar verilir, gerekirse mahkemeye başvurulur. |
| Yönetim planına aykırı kullanım | Kat malikleri genel kurulunda karar alınarak müdahale edilir. |
🚨 Örnek: Apartmanda bazı daireler otoparkı haksız şekilde kullanıyorsa, yönetici toplantı yaparak eşit kullanım düzenlemesi getirebilir.
📌 5. Aidat Borçları ve Hukuki Süreçler
📌 Aidat, apartman veya sitenin ortak giderlerinin karşılanması için tüm kat maliklerinden alınan zorunlu bir ödemedir.
✔ Aidat, apartman yönetim kurulu tarafından belirlenir ve yıllık bütçeye göre düzenlenir.
✔ Kat malikleri, apartmanda oturmasa bile aidat ödemek zorundadır.
✔ Aidat borcu ödenmezse, icra takibi başlatılabilir.
🚨 Örnek: Yazlık bir dairede oturan malik, kışın oturmasa bile apartmanın giderlerine katılmak zorundadır.
📌 6. Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Karşı İcra Takibi
📌 Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı şu hukuki süreç işletilir:
1️⃣ İhtar Gönderme:
✔ Öncelikle yönetici, kat malikine yazılı ihtarname göndererek borcunu ödemesini talep eder.
2️⃣ İcra Takibi Başlatma:
✔ Borç ödenmezse apartman yönetimi, İcra Dairesi’ne başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir.
3️⃣ Mahkemeye Başvurma:
✔ Kat maliki borca itiraz ederse, apartman yönetimi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açabilir.
4️⃣ Mülke Haciz Koyma:
✔ Ödeme yapılmazsa icra yoluyla kat malikinin mülküne haciz koyulabilir.
🚨 Örnek: Üç aydır aidat ödemeyen bir malike icra takibi başlatılabilir ve mülküne haciz gelebilir.
📌 7. Aidat Borçlarında Zamanaşımı Süresi
📌 Aidat borçlarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. (Borçlar Kanunu md. 147/7)
✔ 5 yıl içinde tahsil edilmeyen aidat borçları zamanaşımına uğrar ve talep edilemez.
✔ Ancak, aidat borcuyla ilgili icra takibi veya dava açılmışsa zamanaşımı süresi durur.
🚨 Örnek: 2018 yılında ödenmeyen aidat borçları, 2023 yılı itibarıyla tahsil edilemez.
📌 8. Aidat Borçlarına İtiraz Süreci
📌 Kat maliki, aidat borcuna itiraz ederse şu süreç izlenir:
✔ Aidat miktarının haksız olduğunu düşünen malik, icra takibine süresi içinde (7 gün) itiraz edebilir.
✔ İtiraz üzerine apartman yönetimi, mahkemeye başvurarak borcun geçerli olduğunu kanıtlamak zorundadır.
✔ Mahkeme kararı ile borç kesinleşirse, icra takibi devam eder.
🚨 Örnek: Aidatın fahiş şekilde artırıldığını düşünen bir malik, mahkemeye başvurarak iptalini talep edebilir.
📌 9. Sıkça Sorulan Sorular
🔹 Ortak alanlar nasıl belirlenir?
📌 Tapu kayıtları ve apartman yönetim planında ortak alanlar açıkça belirtilmiştir.
🔹 Ortak alanları kişisel kullanım mümkün mü?
📌 Hayır, ortak alanlar tüm maliklere aittir ve bireysel olarak sahiplenilemez.
🔹 Aidat borcu ödenmezse ne olur?
📌 Önce ihtar gönderilir, sonra icra takibi başlatılır ve gerekirse haciz uygulanır.
🔹 Aidat borcu için dava açılabilir mi?
📌 Evet, icra takibine itiraz eden malike karşı mahkemede dava açılabilir.
🔹 Zamanaşımı süresi nedir?
📌 Aidat borçları için zamanaşımı süresi 5 yıldır.
Yanıt yok