Kira sözleşmeleri kapsamında en çok karşılaşılan problemlerden biri, kiralama sona erdiğinde depozitonun iadesi meselesidir. Ev sahibi ile kiracı arasında güven esasına dayalı olarak verilen bu bedelin, sözleşme bitiminde nasıl iade edileceği, hangi şartlarda kesinti yapılabileceği ve iade edilmezse kiracının hangi yasal haklara sahip olduğu, hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından önem taşımaktadır. Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde depozitonun iadesine ilişkin tüm detayları bulabilirsiniz.
Depozito Nedir?
Depozito, kiraya verilen taşınmazın zarar görmesi veya kiracının sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kullanılmak üzere, kiracı tarafından ev sahibine güvence olarak verilen paradır. Depozito, teminat niteliğindedir ve kira sözleşmesi süresince geçerlidir.
Türk Borçlar Kanunu’na Göre Depozito Düzenlemesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito uygulamasını açıkça düzenler.
⚖️ TBK m. 342’ye Göre:
- Kiraya veren, kira ilişkisine güvence alınmasını isteyebilir.
- Bu güvence miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz.
- Depozito, banka hesabında tutulmalıdır. (özellikle elden teslim edilenlerde sorunlar doğabilir)
Depozitonun İadesi Ne Zaman Yapılır?
Kiracı, kira sözleşmesi süresi sonunda taşınmazı eksiksiz ve zarar vermeden teslim ettiyse, depozitonun tamamını alma hakkına sahiptir. Depozitonun iadesi için:
- Kiralanan yerin teslim alınması
- Varsa ödenmemiş borçların kapatılması
- Taşınmaza zarar verilmediğinin tespiti
gereklidir.
İade süresi için kanunda net bir gün sayısı belirtilmemiştir; ancak makul süre içinde iade edilmesi gerekir. Uygulamada bu süre genellikle 15 gün ila 1 ay arasında kabul edilir.
Ev Sahibi Depozitodan Hangi Hallerde Kesinti Yapabilir?
Kiraya veren, aşağıdaki durumlarda depozitodan kesinti yapabilir:
- Kira borcunun ödenmemiş olması
- Aidat, fatura gibi yan borçların eksik bırakılması
- Taşınmaza zarar verilmiş olması (duvar delinmesi, kırık pencere, çizilmiş parkeler vb.)
- Sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle zarar doğması
Ancak bu kesintiler belgelenmeli ve haklı gerekçelere dayanmalıdır. Keyfi kesintiler hukuka aykırıdır.
Elden Verilen Depozitoda Ne Gibi Sorunlar Yaşanır?
Depozitonun elden ve belgesiz verilmesi, kiracı açısından ciddi riskler doğurur. Bu nedenle mutlaka:
- Dekont veya makbuz alınmalı
- Banka üzerinden gönderim yapılmalı
- Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli
Elden verilip belge olmayan depozito için iade talebi zorlaşabilir; ancak tanık, yazışma gibi delillerle yine de ispatlanabilir.
Banka Teminat Hesabı Uygulaması
TBK m. 342 uyarınca, alınan depozito vadeli bir banka hesabında saklanmalıdır. Kiraya veren, bu hesaba ancak kiracının yazılı onayıyla veya mahkeme kararıyla erişebilir. Bu uygulama kiracının haklarını güvence altına alır.
Bu hesap nasıl işler?
- Kiracı adına açılır.
- Faiziyle birlikte iade edilir.
- Kiraya veren, bu hesaptan izinsiz para çekemez.
Depozito İade Edilmezse Kiracı Ne Yapabilir?
Kiracı, taşınmazı sorunsuz şekilde teslim etmesine rağmen depozitosu iade edilmezse, şu yolları izleyebilir:
- İhtarname Göndermek: Noter aracılığıyla ev sahibine depozitonun iadesi için ihtar gönderilir.
- Arabuluculuğa Başvurmak: Kira ilişkilerinde arabuluculuk zorunludur. İlk adımda bu süreç işletilmelidir.
- Dava Açmak: Arabuluculuk sonucu anlaşma sağlanamazsa asliye hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
İade Davasında Ne Talep Edilir?
- Ana para (depozito)
- Faiz (işleyen süreye göre hesaplanır)
- Varsa mahkeme ve avukatlık masrafları
Yargıtay Kararlarında Depozito
Yargıtay içtihatlarına göre:
- Kiralananı usulüne uygun şekilde teslim eden kiracının depozitoyu alma hakkı vardır.
- Depozito, kiraya verenin malı değildir; emanet niteliğindedir.
- Ev sahibi, belgesiz zarar gerekçesiyle kesinti yapamaz.
- Banka hesabı açılmamış olsa bile iade yükümlülüğü devam eder.
Kiracı Taşınmazı Zarar Görmeden Teslim Ettiğini Nasıl Kanıtlar?
Kiracı açısından ispat yükümlülüğü, bazı durumlarda zorlayıcı olabilir. Bu nedenle şu önlemler alınabilir:
- Taşınma sırasında evin fotoğraf ve videolarını çekmek
- Evi teslim ederken teslim tutanağı hazırlamak
- Emlakçı ya da üçüncü kişiden şahitlik istemek
Bu belgeler, depozito iade sürecinde yaşanacak hukuki süreçte kiracı lehine kullanılır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Sözleşmede “Depozito İade Edilmez” Gibi Şart Geçerli mi?
Hayır. Depozito, yasal olarak teminat niteliğinde olduğu için, ev sahibi bu parayı sözleşme yoluyla kendisine mal edemez. Bu tür hükümler geçersizdir.
Sözleşmede “depozito iade edilmez” gibi bir madde olsa dahi, bu hüküm Borçlar Kanunu’na aykırı olduğu için mahkeme tarafından yok hükmünde sayılır.
Sonuç ve Değerlendirme
Depozito, kiracı ve ev sahibi arasında güven esasına dayalı bir teminattır. Ancak hukuki anlamda ev sahibinin malı değil, sadece emanet edilen bir bedeldir. Bu nedenle:
- Kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda,
- Kiralananı zarar vermeden teslim etmesi halinde
depozitonun tamamı iade edilmelidir.
Ev sahiplerinin bu konuda keyfi davranması hukuka aykırı olup, kiracıların hak arama yolları açıktır. En sağlıklı çözüm, sözleşmenin yazılı yapılması, depozitonun banka hesabına yatırılması ve tüm sürecin belgelendirilmesidir.
Yanıt yok