📌 1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
📌 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve inşaatın tamamlanması karşılığında müteahhite belirli bağımsız bölümlerin verilmesini öngören bir sözleşme türüdür.
✔ Arsa sahibi, arsa payını devreder ve karşılığında müteahhitten tamamlanmış daire veya iş yeri alır.
✔ Müteahhit, finansmanı ve inşaat sürecini üstlenir ve karşılığında belirli bağımsız bölümleri alır.
✔ İnşaat tamamlandıktan sonra taraflar, sözleşmede belirlenen şekilde tapu devrini gerçekleştirir.
🚨 Örnek: Arsa sahibi, İstanbul’daki 1000 m²’lik arsasını bir müteahhite verir. Müteahhit burada 10 daire inşa eder ve sözleşmeye göre 4 daire arsa sahibine, 6 daire müteahhite kalır.
📌 2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tarafları Kimlerdir?
📌 Bu sözleşme iki temel taraf arasında yapılır:
| Taraf | Görevi ve Sorumluluğu |
|---|---|
| Arsa Sahibi | Arsasını inşaat için müteahhite devreder. İnşaat tamamlandığında belirli bağımsız bölümleri alır. |
| Müteahhit (Yüklenici) | İnşaatı tamamlar, inşaat sürecini finanse eder ve kendi payına düşen daireleri alır. |
🚨 Örnek: Bir arsa sahibi, kendisine 4 daire verilmesi karşılığında arsasını müteahhite vererek sözleşme yapar.
📌 3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
📌 Sözleşme hazırlık sürecinde aşağıdaki aşamalar izlenmelidir:
✅ 3.1. Taraflar Arasında Anlaşma Sağlanması
✔ Arsa sahibi ile müteahhit arasında, hangi oranda paylaşım yapılacağı belirlenmelidir.
✔ Arsa sahipleri, müteahhitin referanslarını ve geçmiş projelerini incelemelidir.
🚨 Örnek: Arsa sahibi, müteahhitin daha önce tamamladığı projeleri inceleyerek güvenilir olup olmadığına karar vermelidir.
✅ 3.2. Sözleşme Koşullarının Belirlenmesi
📌 Sözleşmede şu hususlar yer almalıdır:
✔ Bağımsız bölümlerin dağılımı (arsa sahibine ve müteahhite verilecek daireler)
✔ İnşaatın başlama ve bitiş süresi
✔ Müteahhitin sorumlulukları (ruhsat alma, proje onayı vb.)
✔ Arsa sahibinin hakları ve yükümlülükleri
✔ Gecikme durumunda müteahhitin ödeyeceği cezai şartlar
🚨 Örnek: Sözleşmede, “İnşaatın 24 ay içinde tamamlanmaması halinde müteahhit, arsa sahibine aylık 10.000 TL gecikme cezası ödeyecektir.” şeklinde bir madde bulunabilir.
✅ 3.3. Tapu ve Hukuki İşlemler
✔ Tapu devrinin ne zaman yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
✔ Tapu işlemleri genellikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulumu aşamalarında gerçekleştirilir.
🚨 Örnek: Sözleşmede, “İnşaat tamamlandıktan sonra bağımsız bölümler arsa sahibi ve müteahhit arasında tapu siciline uygun şekilde paylaşılacaktır.” şeklinde bir hüküm bulunmalıdır.
📌 4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İçin Gerekli Belgeler
📌 Sözleşme yapılırken aşağıdaki belgeler gereklidir:
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Tapu Kaydı | Arsanın kime ait olduğunu ve üzerinde ipotek olup olmadığını gösterir. |
| İmar Durumu Belgesi | Arsanın üzerine kaç katlı bina yapılabileceğini belirler. |
| Proje ve Ruhsat Belgeleri | İnşaatın yasal olarak başlatılabilmesi için gerekli onaylardır. |
| Sözleşme Metni | Noterde yapılan resmi kat karşılığı inşaat sözleşmesi. |
🚨 Örnek: Arsa sahibinin inşaat başlamadan önce belediyeden alınacak “imar durum belgesini” kontrol etmesi gerekir.
📌 5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri
📌 Bu sözleşmelerde yaşanabilecek başlıca sorunlar ve hukuki çözümleri şunlardır:
| Sorun | Çözüm |
|---|---|
| Müteahhit inşaatı tamamlamazsa | Sözleşmeye cezai şart eklenmeli ve fesih hakkı tanınmalıdır. |
| İnşaat ruhsatı alınamazsa | Müteahhite düşen sorumluluklar net bir şekilde belirlenmelidir. |
| Bağımsız bölümler eşit değerde olmazsa | Arsa sahibine daha değerli daireler verilebilir veya ek ödeme yapılabilir. |
| Gecikme yaşanırsa | Müteahhit, gecikme tazminatı ödemekle yükümlü hale getirilmelidir. |
🚨 Örnek: Müteahhit projeyi zamanında tamamlamazsa, sözleşmede belirlenen cezai şartlar devreye girer ve arsa sahibi tazminat talep edebilir.
📌 6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ne Kadar Sürede Tamamlanır?
📌 Süreç genellikle şu şekilde işler:
✔ Proje ve ruhsat işlemleri: 6 ay
✔ İnşaat süreci: 18-24 ay
✔ Tapu işlemleri ve iskan alınması: 3-6 ay
🚨 Örnek: Toplam süreç ortalama 2 ila 3 yıl arasında tamamlanabilir.
📌 7. Sıkça Sorulan Sorular
🔹 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmalı mı?
📌 Evet, sözleşmenin noter huzurunda yapılması ve tapuya şerh edilmesi önerilir.
🔹 Müteahhit inşaatı tamamlamazsa ne olur?
📌 Sözleşmede belirlenen cezai şartlar uygulanır ve gerekirse dava açılır.
🔹 Sözleşme iptal edilebilir mi?
📌 Tarafların haklarını ihlal eden durumlar varsa, mahkeme kararıyla iptal edilebilir.
🔹 Müteahhit inşaat için ruhsat almak zorunda mı?
📌 Evet, ruhsat alınmadan inşaata başlanamaz.
🔹 Sözleşmede tapu devri ne zaman yapılmalı?
📌 İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti aşamasında yapılmalıdır.
Yanıt yok